Sáng 22/10, Quốc hội thảo luận tại tổ đồng thời 3 dự án luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Biện pháp xử lý mạnh, chấm dứt tình trạng giữ đất chờ tăng giá
Theo Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Tạ Thị Yên, dù các dự thảo luật đã giải quyết khá nhiều việc về phân cấp, cắt giảm thủ tục, giảm điều kiện kinh doanh, song vẫn còn một câu hỏi rất lớn mà người dân đang quan tâm: Vì sao giá nhà, nhất là ở các đô thị lớn, ngày càng xa khả năng chi trả của người làm công ăn lương; và lần sửa luật này có thể tác động được đến đâu?
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Tạ Thị Yên. Ảnh: Như Ý
Bà cho rằng giá một căn nhà đến tay người dân có nhiều yếu tố: giá đất, chi phí vốn, chi phí làm thủ tục và cả phần giá tăng lên do đầu cơ, do kỳ vọng thị trường.
Đề cập câu chuyện đất đai, bà Yên nhấn mạnh đây là nguồn lực rất đặc biệt, có giới hạn và không thể tạo thêm. Vì thế, đất đã được giao, được đưa vào dự án thì phải được sử dụng có hiệu quả.
“Nếu giữ đất mà không sử dụng, chỉ chờ tăng giá, thì không chỉ gây lãng phí mà còn làm giảm nguồn cung và đẩy chi phí của xã hội lên”, đại biểu nhận định.
Theo bà Yên, với đất đã giao để làm dự án nhưng chậm đưa vào sử dụng thì phải có biện pháp xử lý đủ mạnh, chấm dứt tình trạng “giữ đất chờ tăng giá”.
Dự thảo đã có cơ chế thu tiền lũy tiến đối với đất không sử dụng hoặc chậm sử dụng. Tuy nhiên, bà Yên nhìn nhận thời hạn trước khi thu hồi vẫn khá dài.
“5 năm là một khoảng thời gian rất dài đối với thị trường bất động sản. Một dự án để đất trống trong thời gian dài không chỉ lãng phí đất mà còn làm giảm nguồn cung ở khu vực đó”, bà Yên nhấn mạnh và đề nghị rút ngắn khoảng thời gian xử lý đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng do lỗi chủ quan của người sử dụng đất.
Đồng thời, theo bà, khoản phải nộp đối với đất chậm sử dụng cũng phải đủ sức tác động và tăng dần theo thời gian, để việc giữ đất chờ tăng giá không còn có lợi hơn việc đưa đất vào sử dụng.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu cũng lưu ý thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn là lĩnh vực phát sinh khá nhiều kiến nghị, khiếu nại.
“Theo tôi, điều cốt lõi là người dân nhường đất cho phát triển thì cuộc sống sau đó phải tốt hơn, hoặc ít nhất cũng không bị giảm sút”, bà Yên nói và nhấn mạnh sinh kế phải được coi là một tiêu chí rất quan trọng khi đánh giá chất lượng tái định cư.
Cùng với đó, bà Yên cho rằng hỗ trợ sau thu hồi đất cũng không nên chỉ dừng ở một lần chi trả.
“Với một hộ trước đây sống chủ yếu bằng sản xuất nông nghiệp, nhận được một khoản tiền bồi thường mới chỉ giải quyết được trước mắt. Câu hỏi khó hơn là hai năm, ba năm sau họ sống bằng gì”, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu nêu.
Vì vậy, theo bà Yên, đào tạo nghề phải gắn nhiều hơn với cơ hội việc làm thực tế. Khu tái định cư cũng phải tính đến điều kiện làm ăn, buôn bán, sinh kế của người dân, chứ không chỉ xây xong nhà và bố trí vào ở là hoàn thành.
“Người dân sẽ đồng thuận hơn khi họ thấy rằng mình giao đất cho phát triển nhưng tương lai của gia đình mình cũng được tính đến trong sự phát triển đó”, đại biểu Quốc hội Tạ Thị Yên nhấn mạnh.
Lo “tỷ lệ bồi thường” trở thành nguồn khiếu kiện mới
Đại biểu Quốc hội Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) đề cập quy định “tỷ lệ bồi thường” theo từng loại đất, phù hợp với tình hình thực tế do UBND cấp tỉnh quy định.
Đại biểu Quốc hội Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị). Ảnh: Như Ý
Ông Vũ cho hay thực tiễn giá bồi thường khi giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi thấp hơn rất nhiều giá thị trường. Ngay với bảng giá đất và hệ số hiện hành, có nhiều nơi đơn giá bồi thường đất ở chưa đạt 50% giá thị trường.
“Nếu thêm một tỷ lệ do từng tỉnh tự đặt, không có mức sàn, có thể kéo mức bồi thường xuống thấp hơn nữa và trở thành nguồn khiếu kiện mới”, ông Vũ nói.
Đại biểu đoàn Quảng Trị đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định tỷ lệ bồi thường (đủ để tạo lập chỗ ở, tư liệu sản xuất tương đương tại địa bàn), mức tối thiểu 100% và giao HĐND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ bồi thường này.
Về điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ, theo ông Vũ, ngoài điều kiện chung như không thuộc trường hợp đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, dự thảo luật không còn yêu cầu sử dụng đất ổn định và có xác nhận của UBND cấp xã.
Đề cập cơ chế bảo vệ người thực thi đúng quy trình, ông Vũ băn khoăn khi dự thảo luật chỉ có “lá chắn về thủ tục” khi quy định cơ quan giải quyết thủ tục hành chính “không chịu trách nhiệm về những nội dung trong các văn bản, giấy tờ có trong hồ sơ đã được cơ quan, người có thẩm quyền khác thẩm định, chấp thuận, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó”.
Trong khi đó, Nghị quyết 24 của Bộ Chính trị xác định đất đai thuộc “các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao” và yêu cầu “xem xét miễn hoặc giảm trách nhiệm đối với trường hợp phát sinh sai sót không cố ý, không vụ lợi, thực hiện đúng chủ trương, phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã chủ động báo cáo, phòng ngừa, khắc phục tối đa hậu quả”.
Theo ông Vũ, khoảng 90% khiếu kiện và 90% vụ việc xử lý cán bộ sai phạm thời gian qua liên quan đến đất đai. Bên cạnh đó, một số cán bộ, cơ quan được giao xác định giá đất còn tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm, dẫn đến kéo dài thời gian xác định giá đất.
“Thực tiễn trong lĩnh vực định giá đất có nhiều đại biểu phản ánh, vẫn có trường hợp cán bộ bị khởi tố dù không chứng minh được yếu tố vụ lợi, khiến cán bộ sợ, không dám làm”, ông Vũ nói.
Từ đó, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ đề nghị bổ sung quy định người thực hiện đúng thẩm quyền, trình tự, căn cứ quy định và hồ sơ tại thời điểm quyết định, không vụ lợi thì không bị xử lý khi quy định hoặc cách hiểu thay đổi sau đó; sai sót không cố ý, không vụ lợi, đã chủ động khắc phục thì được xem xét miễn, giảm trách nhiệm.
Dự thảo nghị định chi tiết Luật Đất đai cũng không đặt điều kiện sử dụng đất ổn định, còn thời điểm sử dụng đất được xác định “trên cơ sở nội dung kê khai của người sử dụng đất” khi không có giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất. Điều nghịch lý là đất vi phạm về thủ tục lại phải “đã được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch”.
Ông Vũ cho biết đất không có giấy tờ là nhóm hồ sơ tồn đọng lớn nhất và rủi ro kê khai sai đã xảy ra.
“Nhiều trường hợp chính cán bộ kê khai không trung thực nguồn gốc sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận với diện tích hàng ngàn m², sau đó việc cấp giấy bị kết luận là không đúng quy định”, ông Vũ thông tin.
Vì thế, ông góp ý bổ sung vào dự thảo luật các điều kiện sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận sau khi niêm yết công khai; đồng thời bổ sung nguyên tắc ưu tiên tài liệu do cơ quan nhà nước lập khi xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
