Bất động sản TP. HCM và vùng ven 2025: Phục hồi nhưng loại bỏ người ở thực

Giá cao, người ở thực bị gạt ra lề

Hành lang pháp lý hoàn thiện là “chìa khóa” thúc đẩy thị trường. Các bộ luật như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, có hiệu lực từ 2024, cùng Nghị quyết 171/2024/QH15 (thí điểm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận đất đai từ 1/4/2025), đã giúp tháo gỡ nút thắt cho nhiều dự án. Hạ tầng giao thông cũng tạo đà bứt phá, với Vành đai 3, cao tốc TP. HCM - Mộc Bài, Bến Lức - Long Thành và sân bay Long Thành (giai đoạn 1 hoàn thành cuối 2025) nâng giá trị bất động sản vùng ven. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, hạ tầng kéo dòng tiền ra vùng lân cận, nhưng người ở thực lại khó hưởng lợi.

Phân khúc chung cư tại TP. HCM tiếp tục dẫn đầu năm 2025, nhưng sự phục hồi này không dành cho tất cả. Theo các báo cáo, thành phố dự kiến đón 8.000-10.000 căn hộ mới, tập trung tại TP. Thủ Đức, quận 7 và Bình Tân. Tuy nhiên, giá sơ cấp trung bình đạt 70-75 triệu đồng/m², tăng 5-7% so với 2024, thậm chí chạm 100-130 triệu đồng/m² tại khu Đông. Phân khúc trung cấp (40-60 triệu đồng/m²) và bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) gần như biến mất, khiến người lao động có thu nhập trung bình bị “loại bỏ” khỏi thị trường.

Tại Bình Dương, dự án The Gió Riverside của An Gia Group cố gắng nhắm đến phân khúc trung cấp, nhưng giá bán vẫn ngoài tầm với của nhiều gia đình trẻ. Với giá bán dự kiến 40 – 43 đồng/m², vị trí gần các trục đường chính nhưng ngay cả mức giá “bình dân” này cũng là rào cản lớn: Một căn hộ 50 m² có giá thấp nhất cũng khoảng 2 tỷ đồng, gấp 15-20 lần thu nhập hàng năm của công nhân tại đây (8-10 triệu đồng/tháng). Tại TP. HCM, giá trung bình 78 triệu đồng/m² khiến giấc mơ sở hữu nhà trở thành xa xỉ với đa số người dân, đặc biệt là tầng lớp lao động phổ thông và nhân viên văn phòng. “Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, người ở thực chỉ còn cách rời TP. HCM”- một chuyên gia nhận xét, phản ánh sự lệch pha cung - cầu ngày càng rõ.

Tại các tỉnh lân cận, đất nền trở thành tâm điểm nhờ hạ tầng. Giá trung bình 25-50 triệu đồng/m² tại Dĩ An, Nhơn Trạch, Đức Hòa, tăng 15-20%, thậm chí đạt 70 triệu đồng/m² gần Vành đai 3. CTCP Đầu tư Nam Long với dự án Waterpoint 355ha (Long An), Izumi City 170ha (Đồng Nai), đang tận dụng xu hướng này để mở rộng nguồn cung, nhưng sản phẩm chủ yếu phục vụ nhà đầu tư hơn là người ở thực. Quy định cấm phân lô bán nền từ 1/1/2025 buộc thị trường chuyển sang đất nền dự án, song hiện tượng sốt ảo tại Nhơn Trạch, Long Thành cho thấy đầu cơ vẫn chi phối, đẩy giá vượt xa khả năng của người mua để ở.

Phân khúc nhà phố, biệt thự đón 3.000-3.500 căn mới, giá 5-15 tỷ đồng/căn, tăng 3-5%. Nhà Khang Điền, với các dự án Solina, Emeria và Clarita nhắm đến giới trung lưu và nhà đầu tư, nhưng ít chú trọng nhà giá rẻ, làm sâu sắc thêm khoảng cách cung - cầu. Ngược lại, bất động sản công nghiệp tại Bình Dương, Đồng Nai tăng giá thuê 10-15%, đạt 150-200 USD/m²/chu kỳ thuê, nhờ FDI. Tuy nhiên, sự phát triển này không kéo theo nguồn cung nhà ở giá rẻ cho công nhân, để lại lỗ hổng lớn trong nhu cầu ở thực.

TP. HCM đặt mục tiêu hoàn thành 35.000 căn nhà ở xã hội vào 30/4/2025, giá 20-25 triệu đồng/m², trong khi Bình Dương, Long An cũng đẩy mạnh phân khúc này. Nam Long từng tiên phong với nhà ở giá rẻ, nhưng hiện tại, ngay cả các dự án của họ cũng khó giữ mức giá dưới 2 tỷ đồng. Nhu cầu khổng lồ từ người lao động tại khu công nghiệp vẫn vượt xa nguồn cung, cho thấy nỗ lực chưa đủ để giải quyết bài toán ở thực.

Vai trò của các “ông lớn” trong cơn lốc lệch pha

Các doanh nghiệp lớn đang định hình thị trường, nhưng chiến lược của họ lại góp phần làm trầm trọng sự lệch pha. Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng đứng thứ 4 trong top chủ đầu tư uy tín 2025, tiếp tục phát triển các dự án cao cấp như Hồng Hạc (Bắc Ninh), phục vụ giới thượng lưu với lợi nhuận 2.089 tỷ đồng năm 2024. Nhà Khang Điền với hàng tồn kho 22.179 tỷ đồng, tập trung vào nhà phố và chung cư trung - cao cấp, ít chú trọng phân khúc bình dân. An Gia Group dù gặp khó khăn thanh khoản, vẫn ra mắt sản phẩm trung cấp, nhưng giá bán không đủ cạnh tranh để thu hút người ở thực. CTCP Đầu tư Nam Long dù có Waterpoint, Izumi City cũng nghiêng về nhà đầu tư hơn là người mua để ở, khiến thị trường ngày càng xa rời nhu cầu thực tế.

Giá bất động sản tại TP. HCM tăng 5-10%, vùng lân cận tăng 10-20%, nhưng sự phục hồi này không mang lại cơ hội cho người ở thực. Phân khúc cao cấp dư thừa, nhà giá rẻ khan hiếm, trong khi đầu cơ cục bộ và nợ trái phiếu doanh nghiệp làm thị trường thêm bất ổn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cảnh báo: “Phục hồi mà không giải quyết nhu cầu ở thực sẽ dẫn đến khủng hoảng dài hạn.”

Thị trường bất động sản TP. HCM và vùng lân cận năm 2025 đang phục hồi mạnh mẽ, nhưng nghịch lý “loại bỏ người ở thực” và lệch pha cung - cầu là hồi chuông cảnh báo. Chính sách, hạ tầng và vai trò của các doanh nghiệp bất động sản là động lực quan trọng, nhưng nếu không hướng đến nhu cầu thực tế, sự tăng trưởng này sẽ thiếu bền vững. Người mua và nhà đầu tư cần tỉnh táo để không bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ.