Rộ mô hình góp vốn mua đất trồng cây ăn quả, không làm gì vẫn lời 34%/năm, liệu có dễ lãi cao?

Đây là hình thức hợp tác giữa công ty và nhà đầu tư để trồng mới các vườn sầu riêng tại Tây Nguyên và một số tỉnh khác. Đất trồng cây là quỹ đất công ty sử dụng để phát triển du lịch nghỉ dưỡng kết hợp trồng cây.

Diện tích mỗi vườn tiêu chuẩn 1000m2 (sào). Trong đó, phần vốn góp của công ty là quỹ đất và vốn góp tương ứng của nhà đầu tư là 100 triệu đồng.

Cụ thể, 5 năm đầu, mỗi năm nhà đầu tư được hưởng 12 ngày nghỉ dưỡng (6 triệu đồng) và 75kg sầu riêng (4,5 triệu đồng). Được chọn nhận hiện vật hoặc tiền mặt.

Từ năm thứ 6 đến năm thứ 10, mỗi năm nhà đầu tư có 12 ngày nghỉ dưỡng, 75kg sầu riêng và 30 triệu đồng. Tỷ suất lợi nhuận 42,9%/năm.

Cũng với ngày nghỉ dưỡng và lượng sầu riêng nhận được như các năm trước, từ năm thứ 11 đến năm thứ 20, nhà đầu tư được chia 35 triệu đồng/năm. Tổng mỗi năm nhà đầu tư nhận được 51,5 triệu đồng, lợi nhuận 51,5%/năm.

Như vậy, tổng thu nhập của nhà đầu tư trong 20 năm là 782 triệu đồng/sào. Trừ đi vốn ban đầu, nhà đầu tư “bỏ túi” 34,1 triệu đồng/sào/năm, lợi nhuận 34,1%/năm.

Trong đó, nhà đầu tư được đứng tên sổ đỏ mỗi sào của công ty để đảm bảo quyền lợi. Nếu công ty không thực hiện theo cam kết, sổ đỏ sẽ thuộc về nhà đầu tư hoặc bán thanh lý để hoàn tiền.

Mới đây, một nhà đầu tư muốn bỏ 3 tỉ đồng để mua một vườn sầu riêng (1ha) tại Phú Yên. Nhà đầu tư này có ý định tích luỹ đất đai lâu dài lại có thêm vườn cây ăn quả. Bên bán ký hợp đồng cam kết lợi nhuận 20 năm đối với vườn sầu riêng căn cứ vào sản lượng và giá bán thực tế. Cụ thể, giá sầu riêng khoảng 100.000-200.000 đồng/kg tùy chọn lựa giá thu mua cố định hoặc giá thị trường. Lộ trình 2025-2027 mỗi cây sẽ thu hoạch 10-50 kg sầu riêng và đạt 150 kg vào năm 2030. Đến năm thứ 6 có thể thu về 10 tấn sầu riêng/1 ha, tương ứng lãi ròng 1 tỷ đồng một năm . Bên bán sẽ đền bù một ha đất trồng tương ứng nếu cây sầu riêng không đạt sản lượng như hợp đồng.

Chia sẻ trên báo chí về trường hợp câu chuyện trên , bà Lương Đình Thúy Vân - CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings cho hay, trước khi đầu tư tiền tỉ vào một ha đất vườn sầu riêng nhà đầu tư cần nắm kỹ luật chơi. Đó là hiểu pháp luật về đất canh tác nông nghiệp, hình thức ký kết hợp đồng, bài toán tài chính và nghề trồng sầu riêng.

Với những mô hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp thường được ký hợp đồng theo hình thức góp vốn, nhà đầu tư chỉ nhận được hợp đồng góp vốn. Sổ đỏ sẽ đứng tên cá nhân hay doanh nghiệp thực hiện khai thác sử dụng đất. Nhà đầu tư nên xem kỹ các ràng buộc hợp đồng về quyền định đoạt với một ha đất bao gồm chuyển đổi, cầm cố, thế chấp và chuyển nhượng.

Hiện nay đất nông nghiệp khó xin tách thửa nên việc kỳ vọng có sổ đỏ mang tên từng khách hàng mua đất vườn sầu riêng này sẽ rất khó được thực hiện.

Cùng với đó, bà Vân cho rằng, nhà đầu tư phải chú ý đến giá trị của 1ha đất trồng sầu riêng này. Giá trị đất tăng cao hay tăng nhẹ hoặc đi ngang tuỳ thuộc rất nhiều về tính pháp lý, quy hoạch tương lai và vị trí của khu đất.

Với trường hợp này bài toán giá trị đất và tài sản trên đất chỉ đang tính vống ước lượng vì lợi nhuận chỉ đến từ sản lượng sầu riêng hàng năm và phải chờ đến 6-7 năm sau mới đạt ngưỡng tỷ đồng một năm như cam kết.

Theo bà Vân, những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp thường hiếm khi tham gia vào mô hình trao tiền cho người khác quản lý như mua đất vườn sầu riêng chờ ăn lời từ thu hoạch quả. Mặt khác, hiện nay chưa có khung pháp luật chính thống điều chỉnh cho loại hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp như trồng sầu riêng.

Một điểm quan trọng khác theo bà Vân cần lưu ý là nhà đầu tư phải hiểu nghề trồng sầu riêng. Đầu tư vào sầu riêng cần có vốn dài hạn.

Ghi nhận tại nhà vườn Lâm Đồng, sầu riêng trồng 5 năm mới bắt đầu bói quả, 7 năm trở lên mới bắt đầu tuổi thu hoạch mạnh, thu hoạch chính ở năm thứ 8-9. Nếu năng suất đều, lại may mắn giá bán cao thì 1ha thu tỷ bạc là có thật. Vậy lời chào mời thu về 1 tỷ đồng một năm chỉ có thể là hiện thực sau năm thứ 7. Vốn đầu tư ban đầu 3 tỷ và 7 năm sau mới đạt mức 30-35%, chia trung bình lãi 7 năm đầu dưới 5%.

Tuy nhiên, không phải vườn sầu riêng nào cũng được năng suất như vậy. Đặc tính khó chịu của cây sầu riêng là việc đậu trái, chống sâu bệnh phải xịt thuốc nhiều, khi cây ra quả phải canh giữ. Năm nào không ra được trái xem như là thất thu. Vậy lời chào mời của môi giới chỉ có giá trị tham khảo, khó đảm bảo và tiềm ẩn các rủi ro từ kỹ thuật trồng, thổ nhưỡng, khí hậu không thể hoàn toàn kiểm soát được.

Ở góc nhìn tài chính, các loại hình mời chào đầu tư bất động sản với lợi nhuận cam kết trên 20-30% trong thời điểm này là đánh tráo khái niệm để huy động vốn. Sau khi huy động một số vốn đáng kể có thời hạn dùng 5 năm không trả lãi thì dòng tiền này sẽ đổ sang những mục đích đầu tư khác hơn là chăm sóc dự án hiện tại.

"Theo đó, thay vì bỏ 3 tỉ đồng đầu tư theo hình thức này thì nhà đầu tư nên gửi 3 tỷ đồng vào ngân hàng, rồi từng bước chọn đất để đầu tư ít rủi ro hơn. Chẳng hạn, có thể mua đất vườn không có cam kết lợi nhuận khủng nhưng giá bán mềm hơn, pháp lý hoàn chỉnh và sử dụng lâu dài", bà Vân dành lời khuyên.

Đứng ở góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Minh Đức, Đoàn Luật sư Tp.HCM cũng cho rằng, Luật Đất đai 2013 có quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì tất cả sẽ được ghi tên trên sổ đỏ. Tuy vậy, rủi ro ở đây là từng cá nhân không thể toàn quyền quyết định “số phận” thửa đất đó. Khi muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả người đứng tên.