Thanh tra TPHCM: Nhận diện vướng mắc, "phá băng" cho hàng chục dự án tồn đọng

Thanh tra TPHCM chỉ ra 4 nhóm vướng mắc lớn

Nhóm vướng mắc đầu tiên và phổ biến nhất là các vấn đề liên quan đến pháp lý dự án và hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn, ký hợp đồng chuyển nhượng nền đất, nhà ở hoặc căn hộ khi dự án chưa hoàn tất các điều kiện pháp lý cần thiết hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Điều này dẫn đến tình trạng người dân đã bỏ tiền mua sản phẩm, đã nhận nhà hoặc sử dụng ổn định trong thời gian dài nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo Thanh tra TPHCM, đây là nhóm vướng mắc có tác động xã hội lớn bởi ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Nhóm vướng mắc thứ hai liên quan đến đất đai và nghĩa vụ tài chính.

Theo Thanh tra TPHCM, nhiều dự án được triển khai qua nhiều giai đoạn, kéo dài hàng chục năm, trong khi hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng liên tục thay đổi.

Việc xác định căn cứ pháp lý, thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc khoản phải nộp bổ sung trở nên phức tạp.

Đặc biệt, đối với các dự án có điều chỉnh quy mô, mục tiêu đầu tư hoặc thay đổi cơ cấu sử dụng đất, việc xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh thường mất nhiều thời gian do chưa có sự thống nhất giữa các cơ quan chuyên môn.

Nhóm vướng mắc thứ ba thuộc lĩnh vực quy hoạch và thủ tục đầu tư. Qua thanh tra cho thấy sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng và các thủ tục đầu tư chuyên ngành là nguyên nhân phổ biến khiến nhiều dự án phải điều chỉnh nhiều lần.

Mỗi lần điều chỉnh lại kéo theo việc rà soát lại hồ sơ pháp lý, thủ tục đầu tư và nghĩa vụ tài chính, làm kéo dài thời gian thực hiện dự án.

Nhóm vướng mắc thứ tư là công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án kéo dài hàng chục năm vẫn chưa hoàn tất việc thu hồi đất, dẫn đến không có mặt bằng sạch để triển khai đồng bộ. Khi mặt bằng chưa hoàn chỉnh, các thủ tục pháp lý liên quan cũng bị đình trệ, tạo thành vòng luẩn quẩn khiến dự án tiếp tục chậm tiến độ.

Toàn cảnh một phiên công bố kết luận thanh tra của Thanh tra TPHCM (Ảnh: Nhài Nhật)

Một trong những đặc điểm nổi bật được Thanh tra TPHCM chỉ ra là hầu hết các dự án tồn đọng không chỉ gặp một khó khăn đơn lẻ mà thường tồn tại nhiều vướng mắc chồng chéo.

Chẳng hạn, một dự án có thể đồng thời vướng quy hoạch, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chưa giải phóng mặt bằng và phát sinh khiếu nại của người dân. Khi đó, hồ sơ phải luân chuyển qua nhiều sở, ngành để xin ý kiến, dẫn đến thời gian xử lý kéo dài.

Theo đánh giá của Thanh tra TPHCM, việc nhận diện được chính xác vướng mắc chính là cơ sở quan trọng để xây dựng phương án tháo gỡ phù hợp cho từng dự án, tránh tình trạng xử lý dàn trải hoặc tiếp tục kéo dài thời gian giải quyết.

Nguyên nhân không chỉ từ doanh nghiệp

Từ kết quả thanh tra, kiểm tra gần 100 dự án tồn đọng kéo dài trên địa bàn, Thanh tra TPHCM đã làm rõ những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều dự án bị đình trệ trong thời gian dài.

Theo Thanh tra TPHCM, một trong những nguyên nhân khách quan lớn nhất là các dự án được triển khai qua nhiều giai đoạn phát triển khác nhau của hệ thống pháp luật.

Trong nhiều năm qua, các quy định liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản liên tục được sửa đổi, bổ sung. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định quy định pháp luật áp dụng, xử lý hồ sơ chuyển tiếp và xác định trách nhiệm của các bên liên quan.

Việc Thanh tra TPHCM chỉ rõ các điểm vướng, kiến nghị tháo gỡ góp phần cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và tạo niềm tin cho người dân, doanh nghiệp (Ảnh: Nhài Nhật)

Bên cạnh đó, sự điều chỉnh của các loại quy hoạch theo từng giai đoạn phát triển đô thị cũng khiến nhiều dự án phải rà soát, điều chỉnh hoặc bổ sung thủ tục pháp lý.

Thanh tra TPHCM cũng cho rằng việc xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính là nội dung đặc biệt phức tạp, nhất là đối với các dự án có điều chỉnh quy mô hoặc thay đổi cơ cấu sản phẩm đầu tư. Đây là nguyên nhân khiến nhiều dự án kéo dài nhiều năm dù đã cơ bản hoàn thành các hạng mục đầu tư.

Bên cạnh nguyên nhân khách quan, kết quả thanh tra xác định nhiều tồn tại xuất phát từ chính chủ đầu tư.

Theo Thanh tra TPHCM, không ít doanh nghiệp triển khai dự án khi chưa hoàn tất đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định. Một số trường hợp chưa được giao đất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa có giấy phép xây dựng nhưng đã huy động vốn, chuyển nhượng sản phẩm cho khách hàng.

Một số dự án còn gặp khó khăn do năng lực tài chính hạn chế, không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai theo tiến độ đã cam kết. Có trường hợp phát sinh tranh chấp nội bộ hoặc bất đồng giữa các nhà đầu tư thành phần, khiến dự án rơi vào tình trạng đình trệ kéo dài.

Điểm đáng chú ý trong kết quả thanh tra lần này là việc nhìn nhận trách nhiệm không chỉ từ phía doanh nghiệp mà còn từ các cơ quan quản lý nhà nước.

Theo Thanh tra TPHCM, ở một số thời kỳ, công tác kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm chưa kịp thời. Một số sai phạm phát sinh từ giai đoạn đầu của dự án nhưng không được phát hiện hoặc ngăn chặn hiệu quả.

Một số trường hợp còn tồn tại bất cập trong quá trình tham mưu, giải quyết thủ tục về đất đai, quy hoạch, đầu tư hoặc xây dựng. Hồ sơ phải lấy ý kiến nhiều cơ quan, nhiều cấp, dẫn đến kéo dài thời gian xử lý.

Thanh tra TPHCM cũng chỉ ra tâm lý e ngại trách nhiệm trong quá trình tham mưu xử lý các tồn tại lịch sử của dự án là một trong những nguyên nhân khiến nhiều hồ sơ kéo dài.

Từ việc nhận diện rõ nguyên nhân, Thanh tra TPHCM kiến nghị tiếp tục thực hiện nguyên tắc xử lý: không hợp thức hóa sai phạm nhưng phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, cần xác định rõ cơ quan đầu mối chủ trì đối với từng dự án; tăng cường phối hợp liên ngành; quy định cụ thể trách nhiệm và thời hạn xử lý đối với từng nội dung vướng mắc.

Theo đánh giá, việc tháo gỡ thành công các dự án tồn đọng không chỉ giúp phục hồi nguồn lực đất đai, đầu tư đang bị lãng phí mà còn góp phần cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và tạo niềm tin cho người dân, doanh nghiệp.