Sáng 30/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một trong những vấn đề các đại biểu quan tâm là điều kiện chuyển nhượng dự án; điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh.
Bất động sản bỏ hoang vẫn gây sốt ảo đều do thiếu thông tin minh bạch
Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (đoàn Quảng Ngãi) nêu thực tế hàng nghìn ha đất, hàng trăm dự án bất động sản đóng băng, thậm chí hình thành những “đô thị ma”, “thành phố ma” tại nhiều địa phương, gây lãng phí cho nguồn lực quốc gia.
Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (đoàn Quảng Ngãi). Ảnh: quochoi.vn
Theo đại biểu Nghĩa, chỉ tính riêng một thành phố lớn trung tâm ở miền Bắc đã có tới 712 dự án với hơn 11.400 ha đất chậm tiến độ. Nhiều thành phố và tỉnh hiện nay cũng có hàng trăm dự án đắp chiếu, đóng băng.
“Những đại dự án vừa qua như Vạn Thịnh Phát và Tân Hoàng Minh càng làm cho hàng nghìn tài sản bị phong tỏa bế tắc. Trong khi đó, ngân sách thất thu, người dân thiếu hụt nguồn cung nhà trầm trọng”, ông Nghĩa nói.
Điều đại biểu thấy nghịch lý là khoản 4 điều 30 của dự thảo vẫn bắt buộc chủ đầu tư hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng.
Điều này, theo ông Nghĩa, tạo vòng lặp bế tắc làm doanh nghiệp kiệt quệ, không có tiền nộp thuế dự án, không thể chuyển nhượng dự án, đất đai lãng phí, hình thành các thành phố ma, đóng băng ngân sách.
Vì thế, đại biểu Quốc hội đoàn Quảng Ngãi đề nghị sửa dự thảo luật theo hướng cho phép chuyển nhượng cho bên đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành, hoặc cho phép trích trực tiếp số tiền từ hợp đồng chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước trước khi sang tên.
“Đây là chìa khóa duy nhất để hồi sinh các dự án chết lâm sàng, vừa thu hồi tiền ngay cho ngân sách, vừa khởi động lại dự án để cung cấp nhà ở cho người dân”, đại biểu nêu.
Cũng theo ông Hoàng Văn Nghĩa, không thể quản lý thị trường bất động sản bằng báo cáo trên giấy theo quý, theo năm. Trong khi trên thực tế “bất động sản bỏ hoang gây sốt ảo đều sống nhờ bóng tối của sự thiếu thông tin minh bạch”.
Đồng tình với việc cấp mã định danh điện tử, theo đại biểu Nghĩa, cần bổ sung nguyên tắc bắt buộc liên thông dữ liệu thời gian thực giữa mã định danh bất động sản, cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu thuế, ngân hàng.
Cần cấm “lướt sóng” hợp đồng mua nhà ở trên giấy
Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Lê Thanh Hoàn (đại biểu đoàn Thanh Hóa) cho rằng thị trường hiện nay có tình trạng tài chính hóa hoạt động bất động sản vượt tầm kiểm soát, biến nhà ở từ một tài sản sinh kế an cư trở thành công cụ đầu cơ lướt sóng.
Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Lê Thanh Hoàn. Ảnh: quochoi.vn
Theo ông, tình trạng này xuất phát từ luật hiện hành cho phép chuyển nhượng hợp đồng bán nhà ở trên giấy. Dự thảo luật sửa đổi vẫn giữ quy định này.
Đại biểu Hoàn lưu ý bản chất kinh tế, pháp lý của giao dịch chuyển nhượng chính là vị trí trong hợp đồng chứ không phải là tài sản hữu hình. Người được chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán không phải là căn nhà vì công trình chưa tồn tại trên thực địa cũng như chưa được nghiệm thu bàn giao.
Vì thế, đây thực chất là chuyển giao vị trí hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, tức là toàn bộ quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng,
Theo ông Hoàn, thời gian qua chính sách này tạo ra cơ chế “lướt sóng đòn bẩy”. Người mua đợt đầu chỉ cần bỏ ra khoản tiền đặt cọc và thanh toán đợt nhỏ để giữ chỗ. Khi giá thị trường tăng, họ lập tức chuyển nhượng cho F1, F2, F3 để thu khoản tiền chênh lệch. Số tiền chênh lệch so với tổng giá trị căn nhà có thể không lớn, nhưng tính trên tổng giá vốn ban đầu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn có thể gấp nhiều lần.
“Dòng tiền tham gia lúc này mang bản chất thuần túy của vốn đầu cơ ngắn hạn, chạy theo chênh lệch giá kỳ vọng chứ không phải mua nhà hay tài sản”, ông Hoàn nhìn nhận và cho rằng đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng thổi giá, đẩy người có nhu cầu ở thực ra khỏi thị trường.
Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo luật. Ngoài ra, cũng cần quy định rõ lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.
Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cũng cho biết một số quốc gia ở châu Á kiểm soát chặt chẽ đối với loại hợp đồng này.
Tại Trung Quốc, trước khi bàn giao căn hộ và nhận giấy chứng nhận, người mua không được phép bán lại. Hay Hàn Quốc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trên giấy tại các đô thị lớn và xếp vào khu vực kiểm soát đầu cơ.
“Cần cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại trong dự thảo luật; đồng thời xem xét quy định thực hiện có lộ trình việc áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành”, ông Hoàn nêu ý kiến.
Đại biểu cũng nêu rõ chấm dứt cho phép việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là thắt chặt thị trường một cách cơ học, mà là biện pháp cấp thiết bóc tách yếu tố đầu cơ phái sinh ra khỏi bất động sản.
