Bất động sản cần nhiều nguồn vốn ngoài ngân hàng. Ảnh: Song Việt
Khi cả chuỗi bất động sản cùng phụ thuộc vào tín dụng
Nhu cầu vốn ngân hàng không chỉ xuất hiện ở phía chủ đầu tư. Doanh nghiệp bất động sản vay để triển khai dự án; nhà thầu, nhà cung cấp cần vốn để duy trì thi công; người mua nhà tiếp tục vay để thanh toán sản phẩm. Vì vậy, khi tín dụng thuận lợi, toàn bộ chuỗi có thêm nguồn lực vận hành. Ngược lại, nếu lãi suất tăng hoặc điều kiện cấp vốn chặt chẽ hơn, tác động có thể lan từ chủ đầu tư đến nhà thầu, khách hàng và thanh khoản thị trường.
Điểm nghẽn còn nằm ở sự khác biệt về kỳ hạn. Quá trình chuẩn bị pháp lý, giải phóng mặt bằng, thi công, bán hàng và thu hồi vốn của một dự án có thể kéo dài nhiều năm. Trong khi đó, nguồn vốn của ngân hàng được hình thành từ tiền gửi với nhiều kỳ hạn, phần lớn ngắn hơn vòng đời dự án. Các tổ chức tín dụng vì thế phải kiểm soát chặt rủi ro thanh khoản, chất lượng dự án và khả năng trả nợ, thay vì chỉ dựa vào giá trị tài sản bảo đảm.
Ngày 22/7, Báo Thanh tra tổ chức Hội thảo khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững. Ảnh: BTT
Đến ngày 29/6/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 20,03 triệu tỷ đồng, tăng 7,73% so với cuối năm 2025. Đây là số liệu của toàn nền kinh tế, không phải riêng bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh tín dụng tiếp tục được mở rộng để hỗ trợ tăng trưởng, việc kiểm soát chất lượng dòng vốn tại các lĩnh vực có chu kỳ dài và sử dụng đòn bẩy lớn càng trở nên quan trọng.
Giảm lệ thuộc không đồng nghĩa với thu hẹp tín dụng bất động sản một cách đồng loạt. Dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, sử dụng đòn bẩy cao hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá cần được đánh giá khác với nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ nhu cầu thực, khu công nghiệp, logistics hoặc tài sản đã tạo dòng tiền ổn định.
Vấn đề cốt lõi không phải là có cho vay bất động sản hay không, mà là vốn được đưa vào dự án nào, doanh nghiệp có bao nhiêu vốn tự có, pháp lý đã hoàn thiện đến đâu và nguồn tiền nào sẽ được dùng để trả nợ.
Dòng vốn bất động sản đang thiếu cân bằng vì phụ thuộc nhiều vào hệ thống ngân hàng. Ảnh: Song Việt
Giảm lệ thuộc không có nghĩa thay thế ngân hàng
Trong nhiều năm, tín dụng ngân hàng giữ vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp dựa quá nhiều vào vốn vay, mỗi biến động về lãi suất, chính sách tín dụng hoặc sức mua đều có thể tác động trực tiếp đến tiến độ dự án và khả năng thanh toán.
Một cấu trúc vốn bền vững trước hết phải dựa trên vốn chủ sở hữu thực chất. Đây là phần vốn thể hiện mức độ cam kết của chủ đầu tư và chịu rủi ro đầu tiên khi dự án không đạt kỳ vọng. Nếu vốn tự có thấp, phần lớn chi phí đầu tư được tài trợ bằng nợ vay và tiền huy động, chỉ một thay đổi nhỏ về tiến độ hoặc đầu ra cũng có thể làm mất cân đối dòng tiền.
Các nguồn vốn ngoài ngân hàng có thể giúp bổ sung nguồn lực, nhưng không nên được xem là những “chiếc phao” thay thế tín dụng một cách vô điều kiện. Trái phiếu, vốn từ nhà đầu tư chiến lược, quỹ đầu tư hoặc dòng vốn nước ngoài đều có chi phí, mức độ rủi ro và yêu cầu quản trị riêng. Doanh nghiệp chỉ có thể tiếp cận bền vững khi chứng minh được năng lực tài chính, tính khả thi của dự án và phương án sử dụng vốn rõ ràng.
Thị trường bất động sản ngày càng đón nhận nhiều dòng vốn ngoài ngân hàng. Ảnh: Song Việt
Đối với vốn từ nhà đầu tư chiến lược hoặc các tổ chức đầu tư, doanh nghiệp thường phải chấp nhận chia sẻ thông tin, lợi ích và một phần quyền kiểm soát. Đây không phải nguồn tiền dễ tiếp cận hơn ngân hàng, nhưng có thể giúp tăng vốn chủ sở hữu, giảm áp lực nợ vay và nâng chuẩn quản trị.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng có thể tham gia thông qua góp vốn, mua cổ phần, hợp tác phát triển hoặc mua bán dự án. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa vốn đăng ký và vốn thực hiện, đồng thời đánh giá chất lượng, mục tiêu và tiến độ giải ngân của từng khoản đầu tư. Không nên mặc nhiên xem mọi dòng vốn nước ngoài là nguồn vốn dài hạn đã sẵn sàng đưa vào dự án.
Giảm lệ thuộc tín dụng vì thế không phải là chuyển toàn bộ nhu cầu vốn từ ngân hàng sang một kênh khác. Nếu doanh nghiệp thay khoản vay ngân hàng bằng một nghĩa vụ nợ có chi phí cao hơn nhưng không cải thiện pháp lý, dòng tiền và năng lực quản trị, rủi ro chỉ được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác.
Cơ cấu vốn cần phù hợp với từng giai đoạn. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư và hoàn thiện pháp lý phải dựa nhiều hơn vào vốn chủ sở hữu. Giai đoạn xây dựng có thể sử dụng tín dụng theo tiến độ và khả năng trả nợ. Khi tài sản đã hoàn thành, vận hành và tạo dòng tiền ổn định, doanh nghiệp mới có điều kiện tiếp cận các nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý hơn.
Nhiều dự án bất động sản gặp khó khăn về nguồn vốn vì phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng. Ảnh: Song Việt
Doanh nghiệp phải tự thay đổi trước
Muốn giảm lệ thuộc vào ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản trước hết phải thay đổi từ bên trong. Việc mở thêm kênh huy động sẽ khó mang lại hiệu quả nếu vốn chủ sở hữu mỏng, nợ vay cao, pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh hoặc dòng tiền giữa các công ty trong cùng hệ sinh thái thiếu tách bạch.
Một yêu cầu quan trọng là kiểm soát đòn bẩy theo khả năng tạo tiền thực tế. Doanh nghiệp cần đánh giá khả năng trả nợ trong nhiều kịch bản, gồm trường hợp giá bán giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp hơn dự kiến, tiến độ kéo dài hoặc chi phí tài chính tăng. Phương án vốn không thể chỉ được xây dựng trên giả định thị trường luôn thuận lợi và giá bất động sản tiếp tục tăng.
Mỗi dự án cũng cần có kế hoạch tài chính tương đối độc lập, tài khoản dòng tiền rõ ràng và cơ chế kiểm soát việc sử dụng vốn. Nguồn tiền huy động cho dự án nào phải được ưu tiên sử dụng đúng mục đích, hạn chế việc điều chuyển thiếu minh bạch hoặc dùng nguồn thu mới để xử lý nghĩa vụ cũ.
Nhiều dự án bất động sản đã chủ động tìm nguồn vốn ngoài ngân hàng. Ảnh: Song Việt
Pháp lý là điều kiện trực tiếp quyết định khả năng tiếp cận vốn. Tổ chức tín dụng và nhà đầu tư khó cam kết nguồn tiền dài hạn nếu dự án còn vướng đất đai, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính hoặc điều kiện kinh doanh. Thời gian xử lý thủ tục càng kéo dài, chi phí vốn và mức độ bất định càng lớn.
Cùng với việc hoàn thiện và thực thi đồng bộ pháp luật, doanh nghiệp phải chủ động rà soát hồ sơ, nhận diện rủi ro, điều chỉnh quy mô dự án phù hợp với năng lực và không dựa hoàn toàn vào kỳ vọng tháo gỡ trong tương lai.
Minh bạch thông tin cũng là yêu cầu bắt buộc. Báo cáo tài chính, nghĩa vụ nợ, giao dịch với bên liên quan, tài sản bảo đảm, tiến độ pháp lý và tình hình sử dụng vốn cần được phản ánh đầy đủ, có thể kiểm chứng. Khi thông tin rõ ràng, doanh nghiệp có nền tảng tốt sẽ thuận lợi hơn trong việc tiếp cận vốn với chi phí hợp lý.
Thị trường cũng cần thay đổi cách đánh giá năng lực chủ đầu tư, từ chú trọng quy mô quỹ đất và giá trị tài sản sang khả năng hoàn thiện dự án, tạo dòng tiền và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tài sản có giá trị lớn nhưng chưa rõ pháp lý hoặc khó chuyển nhượng không thể thay thế nguồn tiền trả nợ thực tế.
Thị trường bất động sản đang thiếu một hệ sinh thái vốn cân bằng để phát triển bền vững. Ảnh: Song Việt
Tín dụng ngân hàng vẫn sẽ giữ vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản. Nhưng một thị trường ổn định không thể phụ thuộc quá lớn vào duy nhất một nguồn vốn. Giảm lệ thuộc phải được hiểu là tái cấu trúc tài chính theo hướng tăng vốn chủ sở hữu, kiểm soát đòn bẩy, minh bạch dòng tiền và sử dụng nguồn vốn phù hợp với từng giai đoạn dự án.
Khi doanh nghiệp tự nâng chuẩn quản trị, dự án đầy đủ pháp lý và nguồn trả nợ có thể kiểm chứng, ngân hàng cũng có điều kiện cấp vốn an toàn hơn. Khi đó, giảm lệ thuộc tín dụng không làm thu hẹp dòng vốn cho bất động sản, mà giúp thị trường phân bổ vốn hiệu quả và giảm mức độ tổn thương trước những biến động của chu kỳ kinh tế.
