Vay mua nhà ở xã hội từ Gói 120.000 tỷ đồng: Băn khoăn lãi suất

Đầu tháng 4, Thủ tướng phê duyệt đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) cho người thu nhập thấp từ nay đến năm 2030. Sau đó, Ngân hàng Nhà nước có hướng dẫn về gói vay 120.000 tỷ đồng cho NƠXH. Theo đó, từ nay đến hết 30/6, chủ đầu tư được vay 8,7% mỗi năm, kéo dài trong 3 năm kể từ ngày giải ngân; còn người mua nhà được áp mức lãi suất 8,2% mỗi năm, trong 5 năm.

Đón nhận thông tin này, chị Thúy Vân (quận Bình Tân, TPHCM) nói rằng, đây là tín hiệu tốt cho người dân mua NƠXH nhưng việc mua nhà ở Sài Gòn vẫn là ước mơ xa vời. Sau 10 năm làm việc, chị Vân tích cóp được khoảng 600 triệu đồng nhưng tìm hiểu thông tin thì hầu như không có dự án NƠXH đang mở bán, chưa kể lãi suất 8,2%/năm là mức quá cao.

“Thu nhập của tôi là 10 triệu đồng/tháng. Tiền tích cóp 600 triệu đồng sẽ dùng đóng tiền các đợt đầu, còn lại tôi vay khoảng 800 triệu đến 1 tỷ đồng. Với lãi suất 8,2%/năm thì tôi phải trả hơn 12 triệu đồng/tháng, vượt quá thu nhập của mình”, chị Vân nói.

“Nhiều khả năng sau khi hết thời gian ưu đãi thì người mua NƠXH phải vay với lãi suất thương mại bình thường, và đây sẽ càng là gánh nặng cho người vay là đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động. Tôi đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét lại để xây dựng hoàn thiện cơ chế này cho hợp lý hơn”.

Ông Lê Hoàng Châu

Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land cho biết, quỹ đất khu vực nội đô ở TPHCM ngày càng ít. Còn 18 dự án NƠXH đã có chủ trương đầu tư thì đang “trùm mền” vì vướng pháp lý. Do đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là tốt nhưng dự báo hiệu quả sẽ không lớn. Doanh nghiệp vay để làm NƠXH sẽ chịu chi phí lãi vay lớn, ảnh hưởng đến việc cân đối lợi nhuận, trong khi đó người mua NƠXH cũng khó có thể chịu được áp lực trả nợ. Ông Hoài cho rằng, cần giảm mặt bằng lãi suất cho vay xuống dưới 5% thì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới có thể phát huy hiệu quả.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước công bố chỉ hướng đến ưu đãi lãi suất cho người vay mua NƠXH, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, số lượng dự án NƠXH quá ít, thủ tục triển khai phức tạp khiến nhóm người có thể mua được không nhiều.

Hiện tại, nhu cầu của thị trường vẫn chủ yếu tập trung vào loại hình nhà ở thương mại bình dân, trung cấp. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là chưa đủ nên cần có chính sách hỗ trợ vay cho người mua nhà thương mại thuộc phân khúc này, không chỉ giúp giải bài toán nhà ở mà còn khơi thông thanh khoản của thị trường bất động sản .

Là người có gần 20 năm xây NƠXH bán và cho thuê, hiểu rõ phân khúc khách hàng này, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành khẳng định, rủi ro rất lớn cho người dân mua nhà với lãi suất 8,2% trong 5 năm đầu và sau đó lãi suất quay về tình huống tự thương lượng với ngân hàng.

Do đó, ông Nghĩa kiến nghị Chính phủ xem xét lại, mở ra một gói tín dụng đặc thù cho vay nhà ở xã hội có hỗ trợ lãi suất từ Nhà nước với mức lãi suất 5% một năm cố định trong thời gian dài.

Theo ông Nghĩa, so với điều kiện bình thường của phân khúc NƠXH, mức lãi vay 8,2% rất cao và không hề ưu đãi cho phân khúc nhà ở giá thấp. Về hứa hẹn mức lãi suất mới sẽ công bố 6 tháng một lần và có thể điều chỉnh xuống thấp hơn do Chính phủ đang điều hành hạ lãi suất, cũng không thể hỗ trợ được bao nhiêu. Lý do thời gian điều chỉnh này chỉ là ngắn hạn và sẽ thay đổi sau nửa năm, trong khi người mua NƠXH cần chính sách lãi vay ổn định, dài hạn và mức lãi suất phải thấp khoảng 5% trở xuống.

Lo rủi ro khi hết ưu đãi lãi vay

Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc bộ phận R&D DKRA Group nói rằng, bản thân ông từng chứng kiến người mua NƠXH giai đoạn 2013 phải dè xẻn mới mua được nhà với lãi suất 4,8 - 5% cố định trong 20 năm theo gói 30.000 tỷ đồng. Vì vậy, lãi vay 8,2% một năm là quá cao và duy trì trong 5 năm trước khi người mua khi bước vào vòng thương lượng lãi suất với ngân hàng khiến ông băn khoăn.

“Nếu tôi tư vấn bán NƠXH, với mức lãi vay 8,2%, duy trì trong 5 năm, sau đó người mua và ngân hàng cùng thương lượng lãi suất, tôi sẽ khuyên khách hàng cân nhắc khi mua nhà, mà chỉ nên thuê, để tránh bị dồn vào thế bí”, ông Thắng nói.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng khẳng định, lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi của gói tín dụng này từ nay đến 30/6 là 8,2%/năm vẫn rất cao, nếu so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm áp dụng cho năm 2023 đối với người mua NƠXH được quy định tại quyết định số 2081/QĐ-NHNN ngày 12/12/2022.

Với quy định lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng 5 năm với người mua nhà và 3 năm với chủ đầu tư, sau đó sẽ áp dụng lãi suất thỏa thuận thì thời gian như vậy là quá ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về NƠXH là cần được vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài mà Luật Nhà ở 2014 đã quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm.

Về lâu dài, để đảm bảo nguồn vốn tín dụng ưu đãi và huy động các nguồn lực xã hội hóa để thực hiện chính sách về NƠXH hiệu quả, hạn chế phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, ông Châu đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét xây dựng hoàn thiện chính sách tín dụng về phát triển NƠXH theo hướng, xác định việc đầu tư phát triển NƠXH là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung, dài hạn của địa phương. Đồng thời, bổ sung thêm việc huy động vốn từ quỹ đầu tư phát triển địa phương để phát triển NƠXH, giới hạn mục đích sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước để phát triển hạ tầng cho phù hợp với quy định của Luật Đầu tư công, bổ sung hình thức huy động vốn từ nước ngoài để phát triển NƠXH.

“Bộ Xây dựng cần tiếp tục nghiên cứu đề xuất gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng, bằng khoảng 30% nhu cầu nguồn vốn để thực hiện chương trình 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021 - 2030 theo cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất theo kế hoạch chi ngân sách Nhà nước trung hạn.

Gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng sẽ để cho người mua, thuê mua NƠXH được vay với lãi suất ưu đãi khoảng 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm để trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quyết định”, ông Châu nói.