Kết luận thanh tra việc định giá đất Dự án Khu nhà ở thương mại phường Bãi Cháy
Thanh tra việc chấp hành chính sách, pháp luật trong định giá đất Dự án (D.A) Đầu tư xây dựng khu nhà ở thương mại khu 4, phường Bãi Cháy, TP Hạ Long (gọi tắt là D.A Khu nhà ở thương mại phường Bãi Cháy), Thanh tra tỉnh Quảng Ninh chỉ ra một số tồn tại, thiếu sót.
D.A chưa triển khai đầu tư xây dựng
D.A Khu nhà ở thương mại phường Bãi Cháy được UBND TP Hạ Long phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 361/QĐ-UBND ngày 21/1/2019 với diện tích 13.946m2. Trong đó, đất xây dựng công trình 9.645m2; đất cây xanh 1.844,81m2; đất hạ tầng kỹ thuật 2.456,19m2. D.A bao gồm 2 khu nhà ở cao tầng.
D.A được UBND tỉnh Quảng Ninh chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 1332/QĐ-UBND ngày 29/3/2019, với quy mô đầu tư theo quy hoạch được duyệt gồm 1.700 căn nhà chung cư.
Tiến độ D.A dự kiến từ năm 2019 đến 2021. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu giá quyền sử dụng đất (SDĐ) để thực hiện D.A và ủy quyền cho UBND TP Hạ Long thực hiện. Khu đất khi định giá là đất thu hồi của Công ty Cổ phần Du lịch Hạ Long do vi phạm pháp luật về đất đai; đã có mặt bằng sạch và đủ điều kiện đấu giá.
Theo kết luận thanh tra, UBND TP Hạ Long giao nhiệm vụ cho Phòng Tài chính - Kế hoạch ký hợp đồng (theo hình thức chỉ định thầu) với Công ty Cổ phần Đầu tư và định giá AIC - Việt Nam để xác định giá tối thiểu lô đất diện tích 13.946m2.
Theo Chứng thư định giá số 030309/2019/CT-AIC ngày 3/9/2019 của Công ty Cổ phần Đầu tư và định giá AIC - Việt Nam, giá trị quyền SDĐ tối thiểu khu đất diện tích 13.946m2 (trong đó, có 9.645m2 đất xây dựng công trình nhà đa năng), tại thời điểm tháng 8/2019 là 291.827.441.162 đồng (tương đương 30.256.863 đồng/m2).
Căn cứ trên các văn bản, tờ trình của TP Hạ Long, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh, ngày 30/10/2019, UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành Quyết định số 4576/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền SDĐ để thực hiện D.A với giá 30.256.863 đồng/m2.
Ngày 11/12/2019, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 5184/QĐ-UBND về việc công nhận kết quả trúng đấu giá. Đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Thương mại - Dịch vụ - Du lịch - Đầu tư Cù Lao Chàm. Giá trúng đấu giá là 309.806.072.267 đồng (chênh lệch 9.978.631.105 đồng so với giá khởi điểm, đã cộng thêm 8 tỷ đồng phần vốn góp của Nhà nước tại D.A Xây dựng khách sạn Hạ Long - Majestic tại phường Bãi Cháy khi tổ chức đấu giá).
Đơn vị trúng đấu giá đã nộp tiền SDĐ; được Sở TN&MT bàn giao đất ngày 3/12/2020. Theo phương án giá, D.A đầu tư hoàn thành và đưa vào hoạt động trong năm 2021. Tuy nhiên, đến thời điểm thanh tra, D.A vẫn chưa triển khai đầu tư xây dựng.
Phương án giá đất được trình duyệt không chính xác
Thanh tra tỉnh Quảng Ninh nhận xét, UBND TP Hạ Long đã lựa chọn tổ chức và ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, nghiệm thu sản phẩm tư vấn và tiến hành các trình tự, trình Sở TN&MT kiểm tra phương án giá đất cơ bản tuân thủ quy trình, quy định.
Các cơ quan chuyên môn của TP Hạ Long (Phòng Tài chính - Kế hoạch) không kiểm tra, soát xét kỹ về các yếu tố được tính toán trong chi phí phát triển trước khi trình Sở TN&MT kiểm tra, dẫn đến phương án giá đất được trình duyệt không chính xác.
Sở TN&MT và các thành viên Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh không chặt chẽ trong khâu thẩm định lại và soát xét nên không phát hiện những tồn tại, bất cập trong phương án giá đất do đơn vị tư vấn lập và UBND TP Hạ Long trình.
Đối với đơn vị tư vấn, trong công tác tư vấn xác định giá đất, đã tính cả chi phí đầu tư hạ tầng khu đất thực hiện D.A theo định mức (mặc dù trước đó đã có nhận định đánh giá không phải đầu tư), dẫn đến, tăng chi phí phát triển giả định và làm giảm giá trị tiền SDĐ khu đất cần định giá; áp dụng suất vốn nhà đa năng (cao hơn suất vốn nhà chung cư) trong tính toán chi phí phát triển D.A nhưng không làm rõ được cơ sở áp dụng.
Trong quá trình thẩm định, nghiệm thu sản phẩm tư vấn của UBND TP Hạ Long, cũng như quá trình thẩm định lại của Sở TN&MT, các thành viên Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh đã không làm hết trách nhiệm trong việc soát xét, kiểm tra các yếu tố hình thành nên chi phí phát triển của D.A theo nguyên tắc đảm bảo lợi ích tối đa của Nhà nước, tránh thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước trong xác định giá đất.
“Trách nhiệm thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư và định giá AIC - Việt Nam; UBND TP Hạ Long, Sở TN&MT và Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh trong việc xác định giá đất” - kết luận thanh tra chỉ rõ.
Thanh tra tỉnh Quảng Ninh đề nghị UBND tỉnh có văn bản yêu cầu các đơn vị được uỷ quyền, phân cấp không tiếp tục thuê Công ty Cổ phần Đầu tư và định giá AIC - Việt Nam thực hiện tư vấn xây dựng phương án giá đất.
Giao Sở Tư pháp tiến hành thanh tra việc chấp hành các quy định của pháp luật trong quá trình tổ chức đấu giá quyền SDĐ để thực hiện D.A Khu nhà ở thương mại phường Bãi Cháy; trường hợp phát hiện có sai phạm thì xử lý hoặc kiến nghị xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.
Giao Thanh tra tỉnh, trong quá trình kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện kết luận, trường hợp đơn vị, cá nhân có liên quan không khắc phục được hoặc khắc phục không triệt để sai phạm, chuyển nội dung vụ việc cho cơ quan có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật và quy định của Đảng…
Để tăng cường công tác quản lý Nhà nước về giá trên địa bàn và nâng cao trách nhiệm các cơ quan có liên quan trong việc xác định giá đất, Thanh tra tỉnh Quảng Ninh yêu cầu thủ trưởng, giám đốc các sở, ngành, Chủ tịch UBND TP Hạ Long tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm các cá nhân có liên quan để xem xét, xử lý nghiêm theo quy định.
