Đề xuất thành lập trung tâm lưu ký bất động sản giống như thị trường chứng khoán

Nhà ở, đất nền trong dự án đều phải giao dịch qua sàn

Khoản 1 Điều 57 dự thảo luật Kinh doanh bất động sản đang được lấy ý kiến nêu: "chủ đầu tư, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản".

Khoản 2 Điều 57 cũng nêu: "Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều 57 thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên".

Bình luận về quy định này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết Việt Nam có tham gia công ước quốc tế về phòng, chống rửa tiền của Liên Hiệp Quốc. Trong đó nêu bất động sản là một trong những lĩnh vực tồn tại việc rửa tiền.

Đồng thời, trong luật Phòng chống rửa tiền sửa đổi, bổ sung mới được thông qua năm 2022, cũng có quy định Chính phủ phải nắm được giao dịch đáng ngờ. Theo đó, các giao dịch bất động sản thuộc diện đáng ngờ vì đa phần đều lớn hơn mức 200 triệu đồng/lượt và phải báo cáo.

"Vậy, ai sẽ là người báo cáo? Khách mua bất động sản hay chủ đầu tư bất động sản đều không hợp lý vì là đối tượng trực tiếp có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, khó có thông tin thật. Do vậy, cần bên trung gian là sàn giao dịch bất động sản là đối tượng báo cáo thông tin các giao dịch này là hợp lý", ông Châu nói.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, dự thảo luật Kinh doanh bất động sản mới đưa ra không còn đề xuất cấm chủ đầu tư thành lập sàn giao dịch bất động sản như dự thảo lần trước. Như vậy, đã tôn trọng quyền tự bán hàng của các chủ đầu tư, nhưng vẫn phải bán bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là đúng.

Tuy nhiên, theo ông Châu, chỉ một mình quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai (nhà ở, đất nền trong dự án…) bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản cũng chưa đủ làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch mà cần phối hợp nhiều quy định khác, tại các luật khác: luật Đất đai, luật Đầu tư…

Sàn giao dịch sẽ thẩm định và chịu trách nhiệm thông tin sản phẩm mở bán

Chia sẻ quan điểm về quy định này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (VARS), bày tỏ quan điểm của VARS là ủng hộ đề xuất của dự thảo luật Kinh doanh bất động sản.

Chủ tịch VARS cho biết, luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định giao dịch bất động sản phải bắt buộc qua sàn giao dịch bất động sản. Đến khi sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì bỏ quy định này mà chỉ nêu là khuyến khích bán bất động sản thông qua sàn giao dịch.

Theo ông Đính, dự thảo quy định như trên nhằm bảo vệ khách hàng, người yếu thế, không đủ năng lực thẩm định chất lượng sản phẩm, tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản do các chủ đầu tư mở bán. 

"Do vậy, sàn giao dịch bất động sản với vai trò trung gian sẽ thẩm định về chất lượng sản phẩm, tính pháp lý trước khi đưa hàng ra bán. Nhưng, cần có quy định chặt chẽ, ràng buộc trách nhiệm, vai trò của sàn giao dịch bất động sản, nhà môi giới bất động sản đối với khách hàng, nhất là trong việc truyền đạt thông tin đúng, đủ, chuẩn xác về sản phẩm mở bán. Mặt khác, qua sàn giao dịch bất động sản sẽ kiểm soát được giao dịch, ngăn chặn được rửa tiền, trốn thuế", ông Đính nói.

Đề xuất thành lập trung tâm lưu ký bất động sản giống như trung tâm lưu ký chứng khoán

Cũng theo ông Đính, cả nước có khoảng hơn 300.000 người hành nghề môi giới bất động sản, nhưng chỉ có không quá 10% được đào tạo, cấp chứng chỉ. Song song với việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn giao dịch thì cũng cần đẩy mạnh công tác đào tạo, thi sát hạch, cấp chứng chỉ cho người làm môi giới bất động sản.

Đồng thời, cần có giải pháp kiểm soát chặt chẽ hoạt động cũng như chế tài xử lý vi phạm của môi giới bất động sản. Cũng cần nghiên cứu, ban hành bộ tiêu chuẩn về đạo đức hành nghề môi giới bất động sản.

Ông Đính cho rằng, về sàn giao dịch bất động sản cũng phải siết thêm quy định thành lập (hiện chỉ quy định cần có 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản là có thể thành lập - PV). Cũng nên có trung tâm lưu ký các mã bất động sản đưa ra giao dịch và các sàn là đơn vị của trung tâm lưu ký, giống như thị trường chứng khoán, để thông tin được minh bạch hơn, người tham gia giao dịch cũng yên tâm hơn.

Ông Đoàn Chí Thanh, Phó chủ tịch VARS đồng thời cũng là một chủ đầu tư bất động sản, chia sẻ thực tế thời gian qua thực hiện luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định chủ đầu tư được tự bán hàng nhưng nhiều trường hợp khách hàng bị chính chủ đầu tư lừa dối, cung cấp thông tin không đúng về sản phẩm bất động sản mở bán, gây hệ lụy không tốt cho thị trường.

Trong khi đó, không ít chủ đầu tư dù tự thành lập sàn giao dịch bất động sản, tuyển môi giới về bán hàng nhưng vẫn kết hợp song song với môi giới của các sàn giao dịch bất động sản bên ngoài vì đem lại hiệu quả bán hàng tốt hơn, chuyên nghiệp.

Về băn khoăn việc bắt buộc bán bất động sản qua sàn giao dịch sẽ tăng chi phí, bán sản phẩm, Chủ tịch VARS cho rằng, trong cơ cấu giá bán của chủ đầu tư lâu nay đều có phần chi phí bán hàng. Qua sàn giao dịch bất động sản, sản phẩm của chủ đầu tư được tiếp cận với nhiều đối tượng, thị trường mở rộng hơn; người mua bất động sản cũng được tiếp cận với những thông tin chuẩn xác hơn, được thẩm định kỹ hơn thì việc trả phí cũng là điều nên làm. Điều này cũng góp phần làm thị trường minh bạch, lành mạnh hơn.