Nhóm hưởng lợi trực tiếp và rõ nét nhất từ chính sách tín dụng mới là bất động sản khu công nghiệp. Ảnh: Ngọc Thắng
Trong nhiều năm qua, tín dụng bất động sản luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Báo cáo ngành ngân hàng của Chứng khoán SHS cho biết, dư nợ liên quan đến bất động sản tại 12 ngân hàng đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng trong quý I/2026, tăng 6,1% so với cuối năm 2025. Trong đó, 5 ngân hàng gồm VPBank, SHB, Techcombank, MB và HDBank chiếm tới 86% tổng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản.
Trong khi đó, tín dụng toàn nền kinh tế đến cuối tháng 5/2026 tăng 5,71%, cao hơn đáng kể mức tăng huy động vốn 2,98%, tiếp tục tạo áp lực lên thanh khoản hệ thống ngân hàng. Không chỉ áp lực về vốn, thị trường còn đối mặt tình trạng dòng tiền bị “kẹt” trong các dự án đình trệ. Theo HoREA, cả nước hiện có hơn 4.500 dự án vướng pháp lý với tổng nguồn lực khoảng 2,5 triệu tỷ đồng.
Ảnh: SHS
Trong bối cảnh đó, Công văn 4551/NHNN-CSTT của Ngân hàng Nhà nước được xem là bước điều chỉnh đáng chú ý khi cho phép 25 ngân hàng thương mại loại trừ phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản trong năm 2026.
Theo đánh giá của Chứng khoán KBSV, động thái này cho thấy định hướng ưu tiên dòng vốn cho các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, sản xuất và thu hút đầu tư, đồng thời vẫn duy trì sự thận trọng với các hoạt động mang tính đầu cơ.
Chuyển hướng dòng vốn vào khu vực tạo giá trị thực
Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Quang Huy - Khoa Tài chính Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi cho rằng điểm đáng chú ý của chính sách lần này nằm ở việc cơ quan quản lý bắt đầu phân tầng tín dụng bất động sản thay vì áp dụng một cơ chế kiểm soát chung cho toàn thị trường.
Theo ông Huy, trong nhiều năm, tín dụng bất động sản thường được nhìn nhận như một nhóm tương đối đồng nhất. Tuy nhiên, trên thực tế, mỗi phân khúc lại có mức độ rủi ro và khả năng đóng góp cho nền kinh tế rất khác nhau.
“Nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực và an sinh; khu công nghiệp, khu chế xuất là hạ tầng cho sản xuất và thu hút FDI; trong khi một số phân khúc khác thiên về đầu tư tài sản hoặc chịu tác động mạnh của chu kỳ thị trường”, ông Huy nói.
Theo ông, việc loại trừ dư nợ đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp khỏi hạn mức kiểm soát cho thấy cơ quan quản lý đang chuyển từ cách tiếp cận “quản lý theo ngành” sang điều tiết tín dụng theo chất lượng dòng vốn và mục đích sử dụng vốn. “Nói cách khác, đây không phải là nới tín dụng cho bất động sản nói chung mà là tái định hướng dòng vốn vào những khu vực tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế”, ông Huy nhận định.
Báo cáo của SHS cũng cho thấy dòng tín dụng đang có xu hướng dịch chuyển sang các hoạt động liên quan đến xây dựng. Trong quý I/2026, tín dụng xây dựng tăng 9% từ đầu năm, cao hơn tốc độ tăng của tín dụng kinh doanh bất động sản. Diễn biến này phản ánh xu hướng dòng vốn đang được định hướng nhiều hơn vào các hoạt động tạo ra sản phẩm và giá trị thực.
Thêm dư địa cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp
Theo đánh giá của Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, nhóm hưởng lợi trực tiếp và rõ nét nhất từ chính sách mới là bất động sản khu công nghiệp. Việc loại trừ dư nợ khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi hạn mức kiểm soát sẽ giúp các ngân hàng chủ động hơn trong giải ngân vốn trung và dài hạn cho các dự án hạ tầng có thời gian hoàn vốn kéo dài.
Mirae Asset cho rằng chính sách này có thể hỗ trợ các doanh nghiệp đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và mở rộng quỹ đất cho thuê trong bối cảnh nhu cầu phát triển công nghiệp và logistics tiếp tục gia tăng nhờ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
Một số doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp như Kinh Bắc, IDICO, Sonadezi Châu Đức hay Becamex được đánh giá có thể hưởng lợi trực tiếp nếu tiến độ triển khai dự án và giải ngân tín dụng được cải thiện. Ở chiều ngược lại, nhà ở xã hội vẫn được xem là phân khúc còn nhiều dư địa tăng trưởng khi tổng dư nợ cho vay mới đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với quy mô chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng đã triển khai.
Ông Huy cho rằng việc được loại khỏi hạn mức kiểm soát sẽ giúp các ngân hàng có thêm động lực đẩy mạnh cho vay đối với nhà ở xã hội - lĩnh vực lâu nay gặp khó do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nới dư địa tín dụng chỉ là một phần của lời giải. Điểm nghẽn lớn hơn hiện nay vẫn nằm ở khâu pháp lý dự án. Nếu không tháo gỡ được các vướng mắc thủ tục, dòng vốn dù được mở rộng cũng khó phát huy hiệu quả như kỳ vọng. Khi đó, lượng vốn lớn vẫn tiếp tục nằm trong các tài sản chưa thể đưa vào khai thác hoặc lưu thông trở lại nền kinh tế.
